Tribunale di Milano – Sezione Quinta – Sentenza n. 2169 dell’11.03.2022
La penale eventualmente prevista in un contratto di intermediazione immobiliare a carico del committente per l’ingiustificato rifiuto di una proposta di acquisto conforme all’incarico conferito all’agente immobiliare e la conseguente mancata stipulazione della vendita a terzi non assume natura vessatoria né ai sensi dell’art. 1341 c.c. né sulla base di quanto stabilito dall’art. 33 e segg. del Codice del Consumo.
Il Tribunale di Milano, nel decidere la questione afferente il riconoscimento o meno della penale imposta dal contratto di mediazione immobiliare a carico del soggetto proprietario resosi immotivatamente responsabile della mancata vendita a terzi del proprio immobile, ha opportunamente precisato come tale clausola non rivesta carattere di vessatorietà per qualsivoglia disposizione civilistica e/o speciale che si intenda applicare alla materia.
I Giudici milanesi, dunque, nel ricordare come la clausola penale sia sempre espressione della piena autonomia negoziale delle parti e svolga la funzione di predeterminare e limitare il risarcimento del danno per il caso di inadempimento contrattuale alla somma pattuita esonerando la parte a cui favore essa è prevista dall’onere di offrirne la prova, evidenziano che nel caso considerato ciò che la giustifica è unicamente la mancata accettazione della proposta di acquisto conforme al mandato professionale conferito da parte del soggetto committente.
Il Tribunale, quindi, sottolinea che, a norma dell’art. 1341 c.c., la clausola penale non assume mai di regola natura vessatoria, non essendo essa ricompresa nel preciso dettato di cui all’ultimo comma di tale articolo, con la conseguenza che per la sua efficacia non si prescrive una specifica e separata sua approvazione, come confermato anche dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 18550 del 30 giugno 2021.
Lo stesso Tribunale, poi, mette giustamente in risalto anche l’ulteriore circostanza che l’incarico di mediazione, nel caso di specie, non fosse stato predisposto su modulistica pre-compilata dall’agente immobiliare, ma piuttosto su un testo negoziale appositamente redatto e dattiloscritto dalle parti, con conseguente esclusione della richiamata tutela civilistica per non rientrare il contratto di intermediazione in commento nelle condizioni generali predisposte dall’agente per disciplinare in modo uniforme una serie indefinita di rapporti contrattuali.
I Giudici lombardi, peraltro, hanno anche opportunamente escluso la tutela consumeristica speciale di cui all’art. 33 lettera f) del Codice del Consumo sul presupposto, certamente condivisibile, che laddove la clausola penale stabilita dalle parti sia quantificata in misura pari alla provvigione la stessa non possa essere ritenuta “di importo manifestamente eccessivo” tale da imporre l’applicazione automatica della presunzione di vessatorietà dal suddetto articolo prevista a tutela dei consumatori.