Tribunale di Velletri – Sezione Seconda – Sentenza n. 251 del 04.02.2022
Nel caso di fabbricato nel quale esistono più piani o porzioni di piano, che appartengono in proprietà esclusiva o anche in comproprietà a persone diverse ed ai quali dalla relazione di accessorietà sia legato un certo numero di cose, impianti e servizi comuni tale da configurare un’ipotesi di c.d. condominio minimo, si instaura il regime del condominio negli edifici e non si applicano dunque le norme della comunione.
Il Tribunale di Velletri, tra le pieghe di questa interessante sentenza, evidenzia come il regime del condominio negli edifici – inteso come diritto e come organizzazione – si costituisca ex lege non appena, per qualsivoglia fatto traslativo, i piani o le porzioni di piano del fabbricato vengano ad appartenere a soggetti differenti.
Secondo i giudici laziali, dunque, in questi casi ne consegue che, in un edificio composto anche solo da due unità immobiliari appartenenti a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, da intendersi come quelli indicati all’art. 1117 c.c. se dal titolo non risulta diversamente, legati ai piani o alle porzioni di piano da una relazione di accessorietà sia per quanto riguarda la disposizione che per quanto concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio e non da quelle sulla comunione, nel solco di un conforme orientamento anche della Corte di Cassazione (vedi, per tutte, Cass. Sez. Unite n. 2046/2006 e n. 16705/2007).
In definitiva, quindi, perché si parli di condominio e si applichino le norme in materia occorre per il Tribunale prescindere del tutto dal numero delle persone, ed ovviamente delle unità immobiliari e/o proprietà di riferimento che vi partecipano, essendo sufficienti a tal fine anche due soli appartamenti che presentino tra loro parti e beni comuni da amministrare e gestire.
Ovviamente, si tratta di conclusione che detta regole e principi di applicazione pratica e giuridica totalmente differenti tra loro, soprattutto in tema di responsabilità dei proprietari per eventuali danni da cose comuni o anche con riguardo ai criteri di distribuzione delle spese e degli oneri per la gestione di dette cose comuni. SLS-StudioLegaleSodo da sempre è impegnato nella consulenza e nell’assistenza, anche giudiziale, per tematiche riguardanti il condominio e le locazioni in generale.